Estimaciones y factores a tener en cuenta sobre cuánto cuesta hacer una casa si valoras construir una vivienda unifamiliar.

Predecir con absoluta precisión el coste final de una casa resulta complicado, ya que cada vez que se construye un edificio supone una experiencia nueva para todos los agentes implicados.

Un edificio es en realidad un prototipo a escala real que se construye una única vez; y en unas condiciones climáticas, económicas, coyunturales, etc. igualmente únicas.

Además, el cliente forma una parte fundamental en el proceso de construcción ya que para él también tiene un valor emocional; y por tanto influye en el precio final de manera decisiva.

Por otro lado, una casa representa un coste importante para el cliente, con lo cual la construcción de una casa suele ser un proyecto único en su vida. En consecuencia, su experiencia no es útil de cara al futuro.

Cuánto cuesta hacer una casa y cuánto cuestan tus primeras decisiones

Es importante que a la hora de ajustar el coste final de hacerte una casa analices de una manera racional qué porcentaje sobre el importe total supone cada servicio dentro del proceso y cómo puede afectar ese servicio al importe total. El objetivo es que afines los gastos de un modo inteligente.

En el momento en que pienses contratar un arquitecto verás que los honorarios entre profesionales son variables. Si analizas este gasto (o inversión, mejor dicho) de un modo racional, descubrirás que es más efectivo contar con un arquitecto y un aparejador comprometidos contigo y tu proyecto en lugar de decidirte por profesionales con unos honorarios temerariamente bajos.

Una pequeña diferencia en los honorarios de los técnicos no es nada en comparación con el coste que pueden suponer malas decisiones de proyecto, poco control sobre la obra o que durante los próximos 50 años no tengas la casa que esperabas después de todo. Para comprobarlo prueba a dividir la diferencia de dinero en los honorarios entre los años que usarás tu casa y verás el alcance real de tu decisión.

Otro de los primeros gastos que deberás afrontar, aunque no esté directamente relacionado con lo que cuesta construir una casa, es la compra de un terreno en el que se pueda edificar; así que si necesitas ayuda con las gestiones puedes involucrar a un técnico como explicábamos en este post.

El qué, el cómo y el cuánto.

El qué hace referencia a todos aquellos elementos más o menos objetivos que tienen influencia en el precio final. Por ejemplo, la superficie de la vivienda, el número de plantas, distintos usos, organización interior, la geometría exterior, el volumen, el tipo de terreno, topografía de la parcela…

El cómo define las expectativas del edificio, incluyendo tipos de acabados, imágen, diseño, etapas en la construcción, eficiencia en la gestión de las obras, requisitos de seguridad…

Y finalmente el cuánto. Aunque parece un concepto más comprensible, me gustaría recordar que el coste final no está formado únicamente por el coste de la construcción en sí misma (Presupuesto de Ejecución material, el famoso PEM); si no que la previsión de fondos total debería incluir todos los gastos involucrados en el proyecto y el proceso constructivo.

El cuánto también está influido por el dónde y el cuándo. Es decir, circunstancias que no dependen del proyecto en sí, como puede ser la distancia de la obra a núcleos de población importantes o la oferta-demanda del momento. Tanto es así que un estudio sobre la evolución del sector de la construcción realizado entre 1981 y 2001 definió una variación del 7% en el precio básico de los materiales y la mano de obra entre los momentos de mayor y menor actividad económica; sin embargo, la oscilación repercutida en las ofertas de las empresas constructoras añadía entre un 10-15% sobre el precio básico de los materiales.

Obviamente, el qué, el cómo y el cuánto son factores que deberían estar alineados de modo que las intenciones del promotor y el proyectista sean las mismas y la relación entre estos tres factores se mantenga a lo largo del proceso.

A modo aclaratorio:
El presupuesto de contrata (PC) incluye el PEM, los gastos generales del contratista (13%) y su beneficio (6%).
El presupuesto total (PT) es el importe final a desembolsar, incluyendo el PC más los honorarios de los técnicos y los impuestos asociados a ellos, licencias administrativas, etc. No estaría demás por parte del promotor añadir al PT los gastos de tasas bancarias y cualquier otro coste relevante en el proceso para la correcta planificación y previsión de lo que cuesta hacer una casa.

Estimación y costes de referencia al construir una casa unifamiliar

La estimación de costes puede realizarse desde antes de iniciar el proyecto hasta el momento en que toda la documentación definitiva está lista para ser circulada a distintas empresas para la recepción de presupuestos (similar a una licitación).

Los precios mostrados en los presupuestos incluidos en el proyecto básico y en el proyecto de ejecución redactados por el proyectista, son referencias orientativas. Finalmente, estos precios son reemplazados por los de la empresa adjudicataria que va a realizar las obras, y no tienen más utilidad de ahí en adelante.

Como es lógico, en etapas más tempranas del proyecto el error o desviación sobre el futuro coste final es mayor, puesto que la definición del edificio es menor y las incertidumbres son importantes. Durante la fase de estudios previos y anteproyecto el error puede encontrarse entorno al 20% del coste final.

Uno de los métodos más comunes en la estimación de costes se basa en el uso de referencias de costes históricas en el sector de la construcción. Una vez encontramos una referencia válida para nuestro caso podemos utilizarla como base para saber cuánto cuesta hacer una casa; siempre y cuando apliquemos factores de corrección, estudiemos si nuestra obra tiene alguna especificidad no contemplada en la referencia que estamos usando e incluso verifiquemos la fuente de información.

Aunque a la hora de hacer una estimación puramente orientativa no es el factor más importante, el coste por superficie (€/m2) no es exactamente proporcional en la construcción. Como norma general, el coste por metro cuadrado tiende a disminuir ligeramente con el tamaño de la vivienda. Esto es debido a que a igualdad de prestaciones los elementos con un coste y una mano de obra determinada no son proporcionales en función del tamaño.

Por ejemplo, el incremento en el precio de las instalaciones o de la tabiquería si tu casa es 190m2 o 210m2 no es significativo, ya que si tienes dos cuartos de baño y un aseo en ambos casos, el precio está mayormente condiciondo por el número de estancias distintas, instalaciones, etc., siendo en ambos supuestos similar, mientras que el incremento en la superficie de los acabados no tiene un impacto tan importante.

De manera orientativa, una casa genérica de 200m2 construidos en dos plantas (170m2 de vivienda más 30m2 de garaje), estructura de hormigón y acabados medios puede aproximarse a los 1150-1300 €/m2 de PEM según sistemas de predimensionado de presupuestos.

Este valor es únicamente una orientación a la hora de estimar la viabilidad de un primer impulso al plantearse la construcción de una casa y no debe tomarse como un valor real. Como comentábamos anteriormente, la exactitud de la estimación varía según el grado de definición del edificio; y en el dato proporcionado anteriormente no tenemos ninguna información de su emplazamiento ni detalle alguno que lo defina.

Sin embargo, es una referencia a la hora de testar la realidad de tus sueños; y saber que si piensas en una vivienda de 200m2 y dispones de un máximo de 120.000€ para cubrir todos los gastos del proyecto, es posible que debas replantear tus requerimientos (tus qué y tus cómo) para adecuarse a los recursos disponibles (tus cuánto).

Adicionalmente, se recomienda al promotor una reserva de fondos entorno al 10% sobre el presupuesto de contrata para afrontar costes no previstos, bien por modificaciones necesarias al desarrollar el proyecto, pequeños errores y desajustes en partidas de obra, retrasos debido al clima u otras causas, etc. Este porcentaje adicional no incluye los cambios por parte del cliente en el alcance de la obra, en las especificaciones de los materiales o de las prestaciones del edificio durante la ejecución de la obra.

Planificación de los costes para construir tu casa

En cuanto a la planificación de los fondos y al importe que necesitarás reservar según la fase de tu obra, puede servir de orientación el desglose genérico por unidades funcionales o capítulos presentado en la tabla inferior.

Porcentaje por capítulos de obra sobre cuánto cuesta construir una casa.
Desglose del % que supone cada capítulo sobre el total del PEM en un ejemplo genérico.

De este modo, se intuye que para comenzar las obras con el acondicionamiento del terreno, las cimentaciones y continuar con el levantamiento de la estructura, deberías de tener disponible entorno a un 18-20% del importe total.

También puede servirte para comparar distintas ofertas de empresas constructoras para la realización de estas partidas; y ver si hay alguna de ellas inusualmente baja o alta para poder recabar más información al respecto.

En este sentido, en Datum Arquitectura te asistimos en el proceso de "licitación" y analizamos los distintos presupuestos para aconsejarte en tu decisión.

Si el porcentaje de las partidas estudiadas corresponde a una fase del proyecto detallada como es el caso del proyecto de ejecución, esta información puede resultar muy útil. Por ejemplo, a la hora de valorar si te gustaría hacer un esfuerzo extra en mejorar la calidad de las carpinterías o si necesitas recortar en los acabados de los baños.

Bibliografía

Si quieres profundizar sobre cuánto cuesta hacer una casa y los conceptos y la metodología habitual en la redacción de mediciones y presupuestos:

Valderrama, F. (2010). Mediciones y presupuestos para arquitectos e igenieros de la edificación. Editorial Reverté.