[Actualizado a la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria].
Esta es una de las preguntas más habituales que se hacen las personas que están valorando la posibilidad de construir una vivienda unifamiliar en Cantabria y no disponen de terreno urbano
En este post vamos a identificar las posibilidades y los requisitos necesarios para construir una vivienda según el tipo de suelo rústico y el procedimiento necesario para que la administración autorice su construcción.
Leyes de aplicación para la construcción de una edificación en suelo rústico en Cantabria
El primer paso es identificar el marco legislativo que rige la clasificación del suelo y su régimen jurídico. En Cantabria, hasta el 15 de julio de 2022, se aplicaba la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (LOTRUSCA); y su modificación a través de la Ley 3/2012, de 21 de junio. Sin embargo, desde el 15 de julio, se aplica la Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA). Por tanto, la Ley 5/2022 es la que establece a día de hoy el marco normativo a nivel autonómico y la que determina el régimen del suelo rústico en Cantabria.
Adicionalmente, existe normativa territorial, municipal y sectorial de obligado cumplimiento que será de aplicación según el tipo y el emplazamiento de la construcción.
La LOTUCA define en el TÍTULO II la clasificación y régimen del suelo, estableciendo en el CAPÍTULO II, sección 3ª las determinaciones y el régimen jurídico del suelo rústico. En esta sección se diferencia el suelo rústico de especial protección del suelo rústico de protección ordinaria, así como del suelo de los núcleos rurales. Esta diferenciación es decisiva a la hora de determinar lo que se puede construir en una parcela de suelo rústico.
Construir una vivienda en suelo rústico de especial protección
La mayor parte del suelo en Cantabria está clasificado como suelo rústico de especial protección con el objetivo de preservar los valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales, agrícolas, de riesgos naturales acreditados o para la protección del dominio público.
Según el artículo 49 de la LOTUCA, el régimen de usos permitidos en este tipo de suelo será el derivado de la legislación que propicia dicha protección especial. En ausencia de normativas territoriales, urbanísticas o sectoriales más restrictivas, pueden ser autorizadas con carácter excepcional las construcciones que sean necesarias para las actividades agrícolas, ganaderas, forestales y otras análogas, incluidas las viviendas de las personas que hayan de vivir y vivan real y permanentemente vinculadas a la correspondiente explotación.
Del mismo modo, cuando se trate de instalaciones dedicadas a la cría o cuidado de animales que no constituyan una explotación ganadera, excepcionalmente se podrá autorizar una vivienda para las personas que hayan de vivir real y permanentemente vinculadas a la misma; siempre que se trate de una actividad económica y la naturaleza y magnitud de las instalaciones y actividades lo demanden.
Por lo tanto, en suelo rústico de especial protección podría autorizarse la construcción de la vivienda unifamiliar de las personas vinculadas a una explotación o a una actividad vinculada a ese tipo de suelo, siempre y cuando no lesionen de manera sustancial el valor que fundamentó la clasificación del suelo como especialmente protegido.
Reconstruir, restaurar o reformar una edificación preexistente en suelo rústico de especial protección o de protección ordinaria
Otro de los casos habituales en Cantabria es el de las fincas que ya poseen algún tipo de edificación tradicional, como por ejemplo las cabañas pasiegas, y cuyos propietarios quieren reformar la edificación para convertirla en su vivienda habitual, en segunda residencia o dedicarla a uso turístico.
Según el apartado h) del artículo 49, las obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes para ser destinadas a cualquier uso compatible con la legislación sectorial y con el planeamiento territorial, incluido el uso residencial, cultural, para actividades artesanales, de ocio o turismo rural, aun cuando se trate de edificaciones que pudieran encontrarse fuera de ordenación, están permitidas, salvo que el planeamiento lo impidiera expresamente.
Además, se podrá ampliar la superficie para dotar a la edificación de unas condiciones de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad adecuadas. La ampliación será como máximo de un 15 por ciento sobre la superficie construida existente. No obstante, se podrá incrementar hasta el 20 por ciento en aquellas construcciones incluidas en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico elaborado por el Ayuntamiento.
Construir una vivienda en suelo rústico de protección ordinaria
Este es el tipo de suelo no urbanizable más habitual en el que los propietarios pretenden construir viviendas unifamiliares en Cantabria. Es común que aparezca vinculado a la zona de influencia del suelo urbano, aunque no necesariamente es siempre así.
Según el artículo 50 de la LOTUCA, en ausencia de previsión específica más limitativa que se incluya en la legislación sectorial y en los instrumentos de planeamiento territorial, en el suelo rústico de protección ordinaria podrán ser autorizadas las construcciones de viviendas unifamiliares aisladas, así como de instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural, en los términos establecidos en el artículo 86 de esta Ley.
El artículo 86 introduce el concepto de Áreas de Desarrollo Rural (ADR), cuyo objeto es el de regular y ordenar la construcción de los edificios e instalaciones arriba mencionados, y entre ellas, las viviendas aisladas de carácter unifamiliar en el suelo rústico.
Los pequeños municipios (aquellos con una población inferior a los cinco mil habitantes, según el artículo 87.1) podrán establecer ADR en el entorno de los núcleos urbanos y rurales delimitados por el planeamiento general. También se podrán delimitar estas ADR en aquellos municipios con una población comprendida entre los cinco mil y los diez mil habitantes, pero sólo en el entorno de los núcleos urbanos y rurales delimitados cuyo número de viviendas sea inferior a 250. La distancia máxima que podrán alcanzar las ADR será de 100 metros medidos en proyección horizontal desde el borde del núcleo urbano o rural delimitado.
Disposición Transitoria Séptima. Construcción de viviendas en suelo rústico
Mientras que no se hayan delimitado las Áreas de Desarrollo Rural en los municipios a que se refiere el artículo 86.1, se podrá autorizar excepcionalmente en todos los municipios de Cantabria, durante el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de la LOTUCA (hasta el 15 de julio de 2024), la construcción en suelo rústico de protección ordinaria de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como construcciones e instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural, siempre que la edificación que se pretenda construir se encuentre en la mayor parte de su superficie, a un máximo de 100 metros del suelo urbano residencial o núcleo rural.
La limitación de dos años, no será de aplicación en los pequeños municipios que se encuentren en riesgo de despoblamiento.
En los municipios sin Plan General o con Normas Subsidiarias del artículo 91.a) del Reglamento de Planeamiento Urbanístico de 1978, se podrán autorizar las construcciones e instalaciones a que se refiere el párrafo anterior con independencia de la categoría del suelo rústico, salvo en aquellos concretos terrenos que estén sometidos a un régimen especial de protección incompatible con su transformación urbana conforme a los planes y normas de ordenación territorial o a la legislación sectorial pertinente, por disponer de valores intrínsecos que les hagan merecedores de una especial protección.
Superficie mínima de la parcela para construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria y otras consideraciones
Una vez identificado el tipo de suelo es el momento de atender a los parámetros urbanísticos para determinar si se cumplen los requisitos mínimos para que se autorice a construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria.
Previamente a definir la edificación mediante el anteproyecto, es necesario comprobar si la parcela cumple la superficie mínima requerida.
La parcela mínima para autorizar una edificación es de 1500m2 cuando esta se encuentre dentro de un ADR o a una distancia de hasta 100 metros del suelo urbano o núcleo rural.
En los municipios en riesgo de despoblamiento (recogidos en la Orden PRE/134/2020, de 16 de noviembre) o en aquellos núcleos en los que se considere por el planeamiento territorial la parcela mínima, esta será la que ya exista en su planeamiento urbanístico. En el caso de parcelas cuya superficie mínima venga regida por las Normas Urbanísticas Regionales (NUR) para viviendas vinculadas a explotación agrícola, ganadera, forestal o análoga, esta no podrá ser de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en la Ley 4/2000, de 13 de noviembre, de Modernización y Desarrollo Agrario.
A mayores, para que se autorice la construcción deberán cumplirse determinaciones relativas a la construcción en sí, como las establecidas en el artículo 52 y todas aquellas relativas al volumen, la ocupación, la altura, los materiales exteriores, los movimientos de tierras, a la permeabilidad y pavimentación de la parcela, el consumo energético, etc.
No obstante, los ayuntamientos, mediante ordenanza municipal, podrán excluir la aplicación de esta disposición en todo o parte de su término municipal, así como establecer parámetros más restrictivos que los previstos en la misma.
Procedimiento para solicitar autorización para construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria
En el momento en el que se cumplen las determinaciones relativas a los artículos 49, 50, 52, 86 y en la Disposición Transitoria Séptima de la LOTUCA y las superficies mínimas; es el momento de presentar la solicitud de autorización de construcciones en suelo rústico.
En el caso de que la vivienda vaya a construirse en suelo rústico de especial protección (artículo 49) el organismo que autoriza las solicitudes es la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (CROTU), según el artículo 227 de la LOTUCA.
Cuando la vivienda vaya a construirse en suelo rústico de protección ordinaria (artículo 50) en un municipio con Plan General el organismo que autoriza las solicitudes es el ayuntamiento, previo informe de la CROTU, que será vinculante en caso de denegación. Si la vivienda va a construirse en suelo rústico de protección ordinaria (artículo 50) en un municipio sin Plan General el organismo que autoriza las solicitudes es la CROTU, según el artículo 227 de la LOTUCA.
El contenido de esta documentación viene determinado en el artículo 228 de la LOTUCA, y debe ser redactada por un técnico competente, detallando las características del emplazamiento y su construcción, justificación del cumplimiento de la normativa y de las autorizaciones necesarias según la legislación sectorial (por ejemplo, la autorización de construcción en zona de dominio público hidráulico o zona de policía de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico es vinculante y necesaria para la autorización) y demás documentos exigidos por normas especiales.
Una vez se han aprobado todas las autorizaciones, los pasos y trámites para construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria no difieren respecto al suelo urbano.
Conclusión
Con carácter general, el suelo destinado a la construcción es el suelo clasificado como urbano. Sin embargo, con carácter excepcional pueden autorizarse construcciones en suelo rústico, entre ellas las viviendas unifamiliares, siempre y cuando se atiendan los requisitos y los procedimientos según el tipo de suelo rústico.
Así mismo, durante los dos años siguientes a la aprobación de la LOTUCA, podrán autorizarse en todos los municipios de Cantabria la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en suelo rústico de protección ordinaria; siempre que ésta se sitúe a un máximo de 100m del suelo urbano o de núcleo rural. Esta limitación de dos años no será de aplicación para los pequeños municipios que se encuentren en riesgo de despoblamiento.
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