Tanto si ya diste el paso como si es algo que te ronda la mente... estos son los trámites antes, durante y después de la construcción de una casa.

Tanto si ya diste el paso para construir una casa como si es algo que te ronda la mente y buscas aclararte un poco, te explicaremos en este post de forma sencilla los trámites principales durante el proyecto y la construcción de tu casa.

En cuanto a los bloques generales en los que en Datum Arquitectura dividimos el proceso y la relación con el cliente durante el proyecto y construcción de una obra, puedes pasarte por la sección servicios en nuestra web. En ella te explicamos qué es lo que está pasando desde que nos conocemos y nos encargas el proyecto (¡si todo va bien!) hasta que disfrutas de tus nuevos espacios; ya sea tu reforma, tu ampliación o tu nueva casa.

Para comenzar, aclarar que hay proyectos de obra menor (normalmente reformas interiores de viviendas y locales) en los que si no hay cambios estructurales y de distribución general, el proceso es distinto.

Pero en el caso de una obra nueva para construir tu casa, reforma o ampliación pasamos a detallarte los principales trámites y los documentos involucrados

Trámites antes de comenzar las obras para construir una casa

Escriturar el terreno en el que vas a edificar tu vivienda

El primer paso para construir tu vivienda es contar con el terreno. Aunque los servicios del arquitecto no son estrictamente necesarios en este punto, te aconsejamos que en caso de no contar previamente con la parcela y estar buscando una en la que poder construir, cuentes con el asesoramiento de un arquitecto para asegurarte de que en la parcela que adquieres pueda construirse un edificio con las características que deseas.

No será la primera vez que un cliente compra una parcela en la que no puede construir, la edificabilidad hace inviable lo que tenía en mente, o siempre quiso una casa de dos plantas pero las normativas urbanísticas no lo permiten.

Además, el arquitecto te ayudará a valorar la orientación, los vientos dominantes, posibles escorrentías de agua (quizás visitaste la parcela perfecta en un día soleado, pero resulta que cuando caen cuatro gotas el agua se acumula justo donde imaginaste tu casa), etc.

En este post anterior, te explicamos cómo la parcela es una de las áreas clave a valorar a la hora de construir tu vivienda.

Una vez tienes la parcela perfecta, necesitarás escriturarla a tu nombre.

Como promotor de la obra podrás encargar los estudios previos necesarios sobre la parcela (estudio topográfico, estudio geotécnico, etc); aunque siempre puedes contar con el asesoramiento del arquitecto para estimar cuáles y con qué requerimientos hacen falta e incluso delegar en él la gestión de estos trámites. En nuestro caso, habitualmente gestionamos y contactamos con estos profesionales de manera que no te preocupes por nada.

Contratar los servicios profesionales de un arquitecto para proyectar y construir una casa

En caso de que no contases con él desde el principio, este es el momento en que necesariamente comienza tu relación con el arquitecto. Un consejo clave a la hora de contratar sus servicios es valorar la implicación del arquitecto en tu proyecto, especialmente para un proyecto tan personal como tu nueva casa.

Independientemente de los años de experiencia del arquitecto, o lo rápido que te pueda producir la documentación, sin una dedicación real a tu proyecto y a tus aspiraciones es imposible que consigas lo que quieres, y los problemas tarde o temprano surgirán por su falta de interés o tiempo.

Por ejemplo, te decides por el arquitecto más solicitado de tu zona por aquello de que si todo el mundo acude a él por algo será, y quizás sea un profesional muy eficiente y que después de hacer decenas de viviendas lo tenga todo controlado… pero de poco te servirá si las pasas canutas para concertar una reunión con él, o necesitas que escuche tus ideas y preocupaciones y él ya está pensando en el siguiente cliente.

Además de la implicación, su trayectoria profesional y personal, y ver si los valores y cualidades con los que desarrolla su trabajo se alinean con tus propias convicciones son buenos consejos. Siempre es recomendable un contacto personal ¡y ver si las sensaciones que te transmite son positivas!

La oferta económica de honorarios variará de un profesional a otro, pero nadie regala nada, así que desconfía de los presupuestos inusualmente bajos. ¿Aceptarías si alguien te vende un Ferrari último modelo por 500€? Si con un vehículo desconfías de que puede haber truco... ¿no te parece temerario aceptar ofertas inusualmente bajas de quien va a proyetar la vivienda de tus próximos 30 o 50 años?

Como dije anteriormente, asegúrate de que su implicación en el proyecto está a la altura de tus expectativas; y que los presupuestos que te hagan llegar detallan los servicios incluidos para evitar sorpresas y malentendidos. Si aún así no lo entiendes, pregúntale para aclarar todas tus dudas y verás su disposición y consideración contigo.

Una vez cuentas con un arquitecto, se comenzará a trabajar con los estudios previos y se desarrollará el anteproyecto y el proyecto básico. Este último será necesario para la solicitud de licencia de obras.

Solicitud de licencia de obras

También llamada licencia urbanística. Es un permiso requerido por la administración con el objetivo de comprobar que los trabajos propuestos en el proyecto se adecúan a la normativa urbanística. El coste de la licencia de obras depende de la entidad de los trabajos y la estimación del presupuesto de ejecución material de tu nueva vivienda.

Un dato importante es que una licencia de obras aprobada no significa que puedan comenzar los trabajos en obra, ya que es necesario contar con un proyecto de ejecución visado y presentarlo en la administración.

Si te decides por contar con nosotros, a medida que vamos definiedo tu proyecto nos reuniremos con los responsables en materia urbanística de la administración para asegurarnos de que no haya sorpresas con la licencia.

Trámites durante las obras para construir una casa

Apertura del centro de trabajo

Previamente al inicio de las obras, o durante los 30 primeros días de trabajo, el contratista deberá comunicar ante la autoridad laboral competente la apertura del centro de trabajo. Obviamente esto afecta a los contratistas cuyas labores en obra vayan a extenderse por un tiempo superior a 30 días.

Firma del acta de replanteo

El inicio de las obras queda formalizado mediante la firma de este documento. En él deberán aparecer la firma del director de obra (arquitecto), del director de ejecución de la obra (generalmente un aparejador o arquitecto técnico), el promotor (tú, si eres autopromotor) y el constructor.

También es recomendable que la firma del coordinador de seguridad y salud aparezca en el documento, así queda constancia de que el plan de seguridad y salud ha sido considerado en el inicio de las obras.

Además, es una buena práctica hacer constar que todos los agentes involucrados disponen de una copia, conocen el proyecto y no preciben ningún impedimento para que los trabajos de tu casa comiencen.

Documentación obligatoria del seguimiento de la obra de tu vivienda

Además del propio proyecto y sus anejos, las licencias, las autorizaciones y las comunicaciones oportunas, las obras de edificación dispondrán de una documentación de seguimiento de la que se encargará la dirección facultativa y que se compondrá, al menos, de:

Libro de Órdenes y Asistencias, en el que el director de obra y el director de la ejecución de la obra consignarán las instrucciones propias de sus respectivas funciones durante el transcurso de la obra. En estas instrucciones deberá constar el lugar, la fecha y la firma del director de obra, el director de ejecución y el agente a quien va dirigida la información. Recuerda que los arquitectos y aparejadores no son justicieros como Harry Callahan (Harry El Sucio, Don Siegel 1971), y no se trata de regañar o escribir reprimedas, si no de hacer constar información útil para el correcto desarrollo de la obra y sus trabajos, e incluso en ocasiones dejar constancia de resultados positivos y cumplimiento adecuado de los procedimientos.

El Libro de Incidencias en materia de seguridad y salud. En este documento quedarán reflejadas acciones relativas a la coordinación de seguridad y salud de la obra y también incidencias durante los trabajos. En el caso de incidencias suele aportarse una descripción de la incidencia detectada, medidas preventivas a adoptar, acciones temporales hasta la que se solucione la incidencia, día y hora de la incidencia e indicación de los agentes a quien va dirigida la información. En ocasiones en las que se detectan incumplimientos graves en materia de seguridad y salud pueden incluso paralizarse temporalmente los trabajos; y si no quieres que esta situación se repita como en El día de la marmota (Groundhog Day, Harold Ramis 1993), haz saber a la gente que trabaja en tu obra que es importante para ti que trabajen de manera segura.

Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento será depositada por el director de la obra en el Colegio Profesional correspondiente o en la Administración Pública competente.

Trámites después de las obras para construir una casa

Certificado final de obra

Es un documento que acredita que la obra para la que se pidió la licencia de obras está finalizada, que la construcción de tu casa fue controlada cuantitativa y cualitativamente, y que la calidad de lo edificado está de acuerdo con el proyecto y la documentación técnica que lo desarrolla.

Este certificado tienen que firmarlo los técnicos que forman la dirección facultativa de la obra; es decir, tanto el director de obra como el director de ejecución de la obra.

Acta de recepción de obra

Según la LOE (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, artículo 6º), el acta es el documento que recoge el acto por el cual el constructor entrega la obra al promotor y éste la acepta.

Para que la entrega sea efectiva será imprescindible rellenar el Acta de recepción de obra, en la que constarán las firmas del constructor y del promotor. Es en este documento en el que se indican las partes que intervienen, el coste final de la ejecución de la obra, una declaración objetiva de la recepción de obra, indicando (si fuese necesario) los plazos en los que deberán ser subsanados los defectos observados, y las garantías que se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. Si hay algo que te preocupa, no dudes en pedir consejo a tu arquitecto, y entre los dos acordar la mejor manera de proteger tus intereses.

El acta de recepción de obra irá acompañado por el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de la obra.

Licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación es un documento acreditativo expedido por la administración una vez se comprueba que la edificación se ha ejecutado según el proyecto presentado para la obtención de la licencia de obras.

Además, este documento legaliza esas pequeñas modificaciones que hayan podido surgir durante la obra pero que son totalmente compatibles con la licencia de obras otorgada; y prueba que la edificación reúne las condiciones necesarias para ser destinado a uso residencial y que satisface los requisitos de salubridad y seguridad.

La licencia de primera ocupación es un requisito para poder contratar los suministros (agua, electricidad, etc).

Escritura pública de declaración de obra nueva e inscripción registral del inmueble

La escritura de declaración de obra nueva es el documento por el cual se hace constar la construcción de un nuevo edificio, la mejora de uno existente y otras obras nuevas análogas.

Esta escritura se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Así alcanzará mayor seguridad jurídica a la vez que los datos de superficie edificada, superficie de parcela, etc. constarán de manera correcta. Estos procedimientos son obligatorios en caso de vender, alquilar o el acceso a préstamos hipotecarios.

¡Esperamos que te haya servido de ayuda! En caso de que te hayas quedado con alguna duda, no dudes en comentar y consúltanos. Si te interesa seguir informándote las gestiones necesarias al construir una casa, te recomendamos el libro "Haz tu casa en 10 pasos" del arquitecto Luis Jurado.