Esta es una de las preguntas más habituales que se hacen las personas que están valorando la posibilidad de construir una vivienda unifamiliar en Cantabria y no disponen de terreno urbano

En este post vamos a identificar las posibilidades y los requisitos necesarios para construir una vivienda según el tipo de suelo rústico y el procedimiento necesario para que la administración autorice su construcción.

Leyes de aplicación para la construcción de una edificación en suelo rústico en Cantabria

El primer paso es identificar el marco legislativo que rige la clasificación del suelo y su régimen jurídico. En Cantabria es la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (LOTRUSCA); y su modificación a través de la Ley 3/2012, de 21 de junio, la que establece el marco normativo a nivel autonómico y determina el régimen del suelo rústico en Cantabria.

Adicionalmente, existe normativa territorial, municipal y sectorial de obligado cumplimiento que será de aplicación según el tipo y el emplazamiento de la construcción.

La LOTRUSCA define en el TÍTULO II la clasificación y régimen del suelo, estableciendo en el CAPÍTULO II, sección 3ª las determinaciones y el régimen jurídico del suelo rústico. En esta sección se diferencia el suelo rústico de especial protección del suelo rústico de protección ordinaria. Esta diferenciación es decisiva a la hora de determinar lo que se puede construir en una parcela rústica.

Construir una vivienda en suelo rústico de especial protección

La mayor parte del suelo en Cantabria está clasificado como suelo rústico de especial protección con el objetivo de preservar los valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales, agrícolas, de riesgos naturales acreditados o para la protección del dominio público.

Según el artículo 112 de la LOTRUSCA, como normal general, en el suelo rústico de especial protección estarán prohibidas las construcciones.

Sin embargo, en ausencia de normativas territoriales, urbanísticas o sectoriales más restrictivas, pueden ser autorizadas con carácter excepcional las construcciones que sean necesarias para las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales y otras análogas, que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca, incluidas las viviendas de las personas que hayan de vivir y vivan real y permanentemente vinculadas a la correspondiente explotación.

Del mismo modo, cuando se trate de instalaciones dedicadas a la cría o cuidado de animales que no constituyan una explotación ganadera, excepcionalmente se puede autorizar una vivienda para las personas que hayan de vivir real y permanentemente vinculadas a la misma, siempre que se trate de una actividad económica y la naturaleza y magnitud de las instalaciones y actividades lo demanden.

Por lo tanto, podría autorizarse la construcción de la vivienda unifamiliar de las personas vinculadas a una explotación o a una actividad necesariamente vinculada a ese tipo de suelo, siempre y cuando no lesionen de manera sustancial el valor que fundamentó la clasificación del suelo como especialmente protegido.

Construir una vivienda en suelo rústico de protección ordinaria

Este es el tipo de suelo no urbanizable más habitual en el que se pretenden construir viviendas unifamiliares en Cantabria. Es común que aparezca vinculado a la zona de influencia del suelo urbano, aunque no necesariamente es siempre así.

Según el artículo 113 de la LOTRUSCA, en ausencia de previsión específica más limitativa que se incluya en la legislación sectorial, así como en los instrumentos de planeamiento territorial o urbanístico que resulten aplicables, en el suelo rústico de protección ordinaria podrán ser autorizadas las construcciones de viviendas unifamiliares aisladas, así como de instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural, en los términos establecidos en la disposición adicional quinta y en la disposición transitoria novena de esta Ley.

La disposición transitoria novena establece que en los municipios sin Plan General o con Normas Subsidiarias, únicamente se permitirán estas construcciones cuando la edificación que se pretenda construir se encuentre en la mayor parte de su superficie a un máximo de cien metros del suelo urbano medidos en proyección horizontal.

En los municipios con Plan General o con Normas Subsidiarias del artículo 91.b del Reglamento de Planeamiento Urbanístico de 1978, únicamente se permitirán cuando la edificación que se pretenda construir se encuentre en la mayor parte de su superficie a un máximo de doscientos metros del suelo urbano medidos en proyección horizontal.

No obstante, los ayuntamientos, mediante ordenanza municipal, podrán excluir la aplicación de estas disposiciones en todo o parte de su término municipal, así como establecer parámetros más restrictivos y limitativos.

Superficie mínima de la parcela para construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria y otras consideraciones

Una vez identificado el tipo de suelo es el momento de atender a los parámetros urbanísticos para determinar si se cumplen los requisitos mínimos para se autorice a construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria.

Previamente a definir la edificación mediante el anteproyecto, es necesario comprobar si la parcela cumple la superficie mínima requerida.

La parcela mínima para autorizar una edificación es de 1500m2 cuando la mayor parte de la edificación que se pretenda construir se encuentre a una distancia de hasta 50m medidos en proyección horizontal desde el borde del suelo urbano delimitado o del núcleo tradicional. En el resto de los casos es de 2000m2.

No obstante, los ayuntamientos, mediante ordenanza municipal, podrán excluir la aplicación de esta disposición en todo o parte de su término municipal, así como establecer parámetros más restrictivos que los previstos en la misma.

En los municipios sin Plan General o Normas Subsidiarias en los que la parcela mínima venga determinada por las Normas Urbanísticas Regionales (NUR), ésta será la indicada en la Ley 4/2000, de 13 de noviembre, de Modernización y Desarrollo Agrario. A mayores, para que se autorice la construcciçon deberán cumplirse determinaciones relativas al volumen, la altura, los materiales exteriores, los movimientos de tierras, etc.

Procedimiento para solicitar autorización para construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria

En el momento en el que se cumplen las determinaciones relativas a los artículos 112, 113 y 114 de la LOTRUSCA y las superficies mínimas; es el momento de presentar la solicitud de autorización de construcciones en suelo rústico.

El organismo que tramita las solicitudes es la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (CROTU), según el artículo 115 de la LOTRUSCA. Esta solicitud se presenta en el ayuntamiento, y en ella se incluye la documentación que define la construcción propuesta a través de un anteproyecto y una memoria justificativa, según el artículo 116 de la LOTRUSCA.

Esta documentación debe ser redactada por un técnico competente y detalla las características del emplazamiento y su construcción, justifica el cumplimiento de la normativa y de las autorizaciones necesarias según la legislación sectorial (por ejemplo, la autorización de construcción en zona de dominio público hidráulico o zona de policía de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico es vinculante y necesaria para la autorización de la CROTU) y demás documentos exigidos por normas especiales.

En la solicitud también se incluye el informe del ayuntamiento pronunciándose sobre el cumplimiento del planeamiento vigente, de las normas de aplicación directa y, de forma preliminar, sobre la posible existencia de valores ambientales e inexistencia de riesgos naturales.

Una vez se han aprobado todas las autorizaciones, los pasos y trámites para construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria no difieren respecto al suelo urbano.

Conclusión

Con carácter general, el suelo destinado a la construcción es el suelo clasificado como urbano. Sin embargo, con carácter excepcional pueden autorizarse construcciones en suelo rústico, entre ellas las viviendas unifamiliares, siempre y cuando se atiendan los requisitos y los procedimientos determinados según el tipo de suelo rústico.